Eigenbedarfskündigung: Was Vermieter beachten müssen

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist an zahlreiche rechtliche und inhaltliche Formalien geknüpft, die Vermieter unbedingt berücksichtigen sollten. Denn jeder Fehler kann zur Unwirksamkeit führen und zieht nicht selten einen kostspieligen Rechtsstreit nach sich. Das muss nicht sein. Zunächst ist zu wissen, dass nach § 573 BGB Abs. 2 Nr. 2 ein Vermieter nur dann Eigenbedarf anmelden darf, wenn er selbst, ein Familienmitglied oder Angehöriger seines Haushalts die Wohnung nutzen möchte. Häufigstes Beispiel dafür sind Kinder, die flügge werden und einen eigenen Haushalt gründen. Auch Enkel, Eltern und Großeltern gehören nach aktueller Rechtsprechung zu dem Personenkreis. Wichtig ist, dass der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben plausibel darlegt, warum er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt. Aufgeführt sein sollte die Person und das Verwandtschaftsverhältnis sowie die genauen Gründe für den Wohnungsbedarf. Wer hierzu falsche Angaben macht oder den Eigenbedarf lediglich vortäuscht, verhält sich rechtswidrig und muss sich im schlimmsten Fall wegen Betrugs vor Gericht verantworten. Zudem sind Kündigungsfristen zu beachten. Da es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 BGBc und orientieren sich an der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Kompliziert wird es, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Eigenbedarfskündigung erschweren, wie hohes Alter, Krankheit oder Körperbehinderung. Dann kann der Mieter der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen. Eine spätere Räumungsklage würde vor Gericht scheitern. Hilfreich können in einem solchen Fall flankierende Maßnahmen sein, die dem Mieter den Umzug erleichtern. Darüber hinaus gibt es Sonderfälle, wie die Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum mit anschließender Selbstnutzung des neuen Eigentümers, für die Kündigungssperrfristen von mehreren Jahren gelten. Oder die Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus, für die ein erleichtertes Kündigungsrecht gilt. Um eine rechtskonforme Eigenbedarfskündigung auszusprechen, bedarf es also der gründlichen Vorbereitung. Im Zweifel sollte sie von einem Immobilienexperten geprüft oder noch besser begleitet werden, der bis ins Detail weiß, worauf zu achten ist. Denn nichts wäre peinlicher, als ein Gerichtsprozess, der das womöglich langjährig bestehende Vertrauensverhältnis innerhalb kürzester Zeit zerstört.

Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 14.07.2018