Vorfälligkeit: Zielverlust wird ausgeglichen
Eigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen und den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen möchten, sollten vor dem Verkauf prüfen, ob sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen und wenn ja, in welcher Höhe oder ob sich eventuell alternative Lösungen anbieten. Zunächst ist zu wissen, dass die vorzeitige Tilgung für die Bank einen finanziellen Verlust bedeutet, weil ihr für den festgelegten Zeitraum Zinsen entgehen. Diesen Zinsverlust gleicht sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Aber Achtung: Wie die Bank die Höhe berechnet, ist gesetzlich nicht festgelegt, weshalb es immer wieder zu Streitigkeiten kommt. Nur Immobilienkreditverträge die bereits zehn Jahre und länger laufen sind ohne Kompensation kündbar. Zudem kann es spezielle Regelungen geben, etwa Sondertilgungsrechte, wodurch die Entschädigung geringer ausfällt. Eine mögliche Berechnungsmethode ist der Aktiv-Aktiv-Vergleich, bei dem die Bank von einem Ersatzdarlehn an einen anderen Kreditnehmer ausgeht, dessen Zinsniveau jedoch niedriger sein kann. Die Zinsdifferenz zwischen dem alten und neuen Darlehn bildet die Entschädigung. Eine andere Variante ist der Aktiv-Passiv-Vergleich, bei dem die Bank das Geld theoretisch am Kapitalmarkt anlegt und die angenommene Zinseinnahme der durch die Fortführung des Immobilienkredits gegenüberstellt, woraus sich der Betrag ergibt. Hinzu kommt jeweils eine Bearbeitungsgebühr für den Zusatzaufwand. Je nach Höhe der Restschuld und Dauer der Restlaufzeit kann die Summe im fünfstelligen Bereich liegen. Eine Belastung, die wohl überlegt sein will, zumal sich die Entschädigungszahlung vermeiden lässt. So ist die Situation für Hausverkäufer wesentlich günstiger, wenn sie zeitgleich eine neue Immobilie erwerben, die ebenso werthaltig ist wie das Verkaufsobjekt, so dass der Kredit und damit die Zinseinnahme für die Bank abgesichert ist, oder der zukünftige Käufer den Kreditvertrag übernimmt. In beiden Fällen muss keine Entschädigung gezahlt werden. In Anbetracht der großen Nachfrage nach Immobilien lohnt es sich, diese Optionen unabhängig von dem Gespräch mit der Bank von einem Immobilienprofi überprüfen und das Objekt bewertet zu lassen. Eventuell hat der Makler einen potenziellen Käufer an der Hand und bringt die beiden Parteien zusammen. Mit dieser Lösung in Aussicht, ist die Verhandlungsposition gegenüber der Bank besser als allein auf Kulanz angewiesen zu sein. Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 03.08.2019
