Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf
Die meisten notariellen Kaufverträge weisen lediglich den Gesamtkaufpreis einer Immobilie aus. Manchmal werden die Kosten für Einbauten (z. B. Einbauküche, Markise, Sauna) aufgelistet, um Grunderwerbssteuer zu sparen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, hat die Möglichkeit, den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufzusplitten (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG). Das hat den Vorteil, dass dann der Gebäudewert die Basis für die Abschreibungen bildet, die in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 Prozent jährlich zuzüglich etwaiger Sonderabschreibungen als Verlust verbucht werden können. Die Berechnung ist allerdings recht kompliziert. Zumal die dazu vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Arbeitshilfe wenig nützt, da sie weder die dynamischen Entwicklung des Immobilienmarkts berücksichtigt, noch die hinterlegte Datenstruktur zur Gebäudewertermittlung den Marktgegebenheiten entspricht, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21. Juli 2020 feststellte (AZ: IX R 26/19). Zwar könne die Arbeitshilfe verwendet werden, sei aber nicht bindend. Käme es zum Streit, müssten Finanzgerichte zur Klärung ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen einholen. Zudem kritisiert der Deutsche Steuerberaterverband in einer Stellungnahme Ende 2020, dass nicht die jeweils aktuellen Herstellungskosten herangezogen würden, sondern nur typisierte, also sehr wahrscheinlich veraltete und damit deutlich zu niedrige Kosten. Heißt im Klartext: Wer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über die tatsächliche Steuerlast möglichst vermeiden oder zumindest abkürzen möchte, schafft im Kaufvertrag gleich Klarheit über die Kaufpreisaufteilung und die fixierten Preise. Dazu muss sich die Bemessung des abschreibbaren Gebäudeanteils aus dem Bodenwert (anhand der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte) und dem Gebäudewert (anhand der aktuellen Herstellungskosten) zusammensetzen. Beides wird zueinander ins Verhältnis gesetzt und per errechneter Prozentsätze auf den im Kaufvertrag genannten Gesamtkaufpreis angewendet. Um den anteilig veranschlagten Gebäudewert plausibel zu dokumentieren, empfiehlt es sich, von einem Immobilienexperten ein Wertgutachten erstellen zu lassen, sofern dies nicht bereits geschehen ist. So vorbereitet, sollte man bestens für Nachfragen gerüstet sein.
Bietigheimer Zeitung am 26.06.2021
