Umnutzung bei Gewerbeimmobilien

Zuweilen denken Eigentümer einer Gewerbeimmobilie über eine Nutzungsänderung nach, weil sie annehmen, sie könnten einen höheren Miet- oder Verkaufspreis erzielen. Der Gedanke mag richtig sein. Wer sich dazu entschließt, hat einige Dinge zu beachten. Zunächst ist wichtig zu wissen, dass eine Nutzungsänderung grundsätzlich beim zuständigen Bauamt zu beantragen ist, auch wenn sie nicht mit baulichen Änderungen verbunden ist. Selbst die Erweiterung einer Verkaufsfläche ist genehmigungspflichtig, was schnell übersehen und dann teuer wird, denn bei Zweckentfremdung bzw. Bauen ohne Genehmigung drohen empfindliche Geldstrafen. Das liegt daran, weil je nach Nutzungsart andere Bestimmung für Brand-, Lärm- und Schallschutz gelten. Auch Fluchtwege und Notausgänge, eine angemessene Raumhöhe oder sanitäre Anlagen spielen eine Rolle. Während ein Büro in der Regel ohne Dusche auskommt, ist sie in einem Wohnhaus unabdingbar. In einem Büro hingegen sind meistens mehr Toiletten erforderlich, getrennt nach Damen und Herren. Erhält das Gebäude im Zuge der Umbaumaßnahmen eine Dämmung oder wird die Heizungsanlage erneuert, ist darüber hinaus auf die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes zu achten. Die Grundlagen für eine Nutzungsänderung liefern das Bauordnungsrecht, das die Beschaffenheit baulicher Anlagen regelt, um Gefahren für Leben und Gesundheit zu vermeiden, und das Bauplanungsrecht, das die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und die Nutzung einzelner Grundstücken vorgibt. Im Bebauungsplan für ein Gebiet ist genau festgelegt, in welchem Umfang und wie Immobilien genutzt werden dürfen. Liegt die Immobilie in einem reinen Gewerbegebiet, wird die Umwandlung in Wohraum nicht gestattet. In einem Mischgebiet kann es dafür durchaus Chancen geben. Im Vorfeld der angedachten Umnutzung einer Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der über profunde Marktkenntnis verfügt und das Potenzial analysiert, das in der umzuwandelnden Immobilie steckt. Unter Umständen kann  aus Leerstand tatsächlich Vollvermietung werden oder das Objekt ist besser verkäuflich. Eine eingehende Vorab-Prüfung ist deshalb sinnvoll, weil nichts ärgerlicher wäre, als ins Blaue in eine Umwandlung investiert zu haben, um danach festzustellen, dass die neue Nutzung nicht gefragt ist.

Bietigheimer Zeitung vom 11.12.2021