Betriebskosten richtig abrechnen
Die jährliche Betriebskostenabrechnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Nicht selten müssen Gerichte für Klärung sorgen. Um Unklarheiten vorzubeugen, sollten Vermieter deshalb einige grundsätzliche Dinge beachten. Zunächst ist zu wissen, dass die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern zwischen den Parteien mietvertraglich vereinbart werden muss. Existiert eine solche Vereinbarung – was heutzutage die Regel ist – ist der Vermieter verpflichtet, jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Neben der korrekten Nennung von Absender, Adressat, Mietobjekt und Abrechnungszeitraum gehören die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Umlageschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten sowie Ausweis und Abzug der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu den ordnungsgemäßen Angaben. Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, ist sie anfechtbar. Enthält der Mietvertrag einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gestaltet sich die Abrechnung relativ einfach, denn dann können alle dort genannten Kosten umgelegt werden. Werden nur Einzelkosten aufgeführt, können auch nur diese dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Zu unterscheiden ist zwischen umlagefähigen Nebenkosten und solchen, die vom Vermieter zu tragen sind. Zu den Kosten, die anteilig auf Mieter umgelegt werden, zählen unter anderem Grundsteuer, Gartenpflege, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Beiträge zu Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten sowie Wartungskosten für Rauchmelder und Legionellenprüfung. Ein Beispiel: Die Gesamtwohnfläche beträgt 400 Quadratmeter verteilt auf 4 Einheiten zu je 100 Quadratmeter, dann ist der Umlageschlüssel 1/25 bzw. 25 %. Der Verbrauch von Wasser und Brennstoff wird anhand der Zählerstände auf Wasseruhren und Heizkostenverteiler berechnet. Nicht geltend gemacht werden können dagegen Aufwendungen für Instandhaltungs- und Instandsetzungmaßnahmen sowie für die Wohnungsverwaltung. Auch die Kosten von Wohnungsleerstand dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Ihr ermittelter Kostenanteil geht allein zu Lasten des Vermieters. Was für Ungeübte kompliziert ist, gehört für Immobilienprofis zum Alltagsgeschäft. Deshalb sollten Vermieter, die unsicher sind, welche Kosten wie abzurechnen sind, besser fachkundigen Rat einholen – bevor eine Anfechtungsklage im Briefkasten liegt.
Experten-Tipp Bietigheimer Zeitung vom 23.06.2018
