Heizkostenvorauszahlung rechtssicher erhöhen

Angesichts steigender Energiepreise wird Vermietern empfohlen, die Nebenkostenvorauszahlung  anzupassen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Tatsächlich könnte Mietern ein Kostenschock bevorstehen. Denn laut dem Vergleichsportal Verivox hat sich Gas gegenüber dem Vorjahr um 105 Prozent verteuert und die Heizölpreise sind um 144 Prozent gestiegen. Und die Heizperiode beginnt erst. Doch kurzerhand die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen, ist nicht ohne Weiteres möglich. Denn eine Anpassung ist nur erlaubt, wenn der Mietvertrag keine Klausel enthält, die eine solche ausschließt. Zudem muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen, die formal und inhaltlich den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. In der Praxis wird nach Ablauf einer Abrechnungsperiode die monatliche Vorauszahlung falls erforderlich angepasst. Für eine Erhöhung gibt es eine klare gesetzliche Vorgabe, geregelt in § 560 Absatz 4 BGB, die besagt, dass Betriebskosten erst nach Ende der Abrechnungsperiode erhöht werden dürfen. Ferner schreibt das Gesetz vor, dass die Erklärung in Textform erfolgen muss und beide Parteien – sowohl Vermieter als auch Mieter – eine Anpassung auf eine „angemessene Höhe“ vornehmen können. Wie hoch diese sein darf, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (AZ VIII ZR 294/10) vom 28.9.2011 festgestellt, wonach ein Zwölftel der Nachzahlung als angemessene Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung gilt. Eine Anpassung aufgrund von Vermutungen ist nicht zulässig. Es muss eine konkrete Kosten-steigerung vorliegen. Individuelle Vereinbarungen sind jedoch jederzeit möglich. Beispielsweise kann der Vermieter mit dem Vorschlag auf den Mieter zugehen, die Nebenkosten unterjährig, also innerhalb der Abrechungsperiode, anzupassen. Sind beide Seiten mit der Erhöhung einverstanden,  kann diese bereits zum Folgemonat vorgenommen werden. Umgekehrt kann der Mieter, wenn er eine hohe Nachzahlung befürchtet, den Vermieter um eine Anpassung bitten. In jedem Fall ist es ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Angesichts der zu erwartenden Energiepreissteigerungen und den damit verbundenen höheren Heizkosten empfiehlt es sich, zeitnah eine tragfähige Lösung für beide zu finden. Denn ist der Mieter nicht in der Lage, die gesamte Nachzahlung zu stemmen, bleibt der Vermieter schlimmstenfalls auf den Kosten sitzen. Oder die Sache landet vor Gericht. Beides braucht man nicht.Bietigheimer Zeitung vom 06.08.2022