Hintergründe des Umlegungsverfahrens

Sind Grundstücke so gelegen oder zersplittert, dass sie sich für eine zweckmäßige Bebauung kaum nutzen lassen, können Gemeinden ein Umlegungsverfahren durchführen, um sie neu zu gestalten. Ein Neuzuschnitt kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die Gebietsbebauung historisch so entwickelt hat, dass nur einzelne Grundstücke bebaut sind, während dahinter oder dazwischen liegende Flächen unbebaute Lücken bilden. Durch eine Neuordnung kann das gesamte Areal besser genutzt werden. Geregelt ist das Umlegungsverfahren in den §§ 45 – 84 Baugesetzbuch. Zu Beginn kontaktiert die Gemeinde die betroffenen Grundstückseigentümer und versucht mit ihnen eine für alle passende Lösung zu finden. Bei einem kleinen Grundstück mit geringem Neuordnungsbedarf wird oftmals das vereinfachte Umlegungsverfahren angewendet, bei dem ein Grundstückstausch die Lösung sein kann. Kompliziert wird es, wenn es nicht zu einer einvernehmlichen Regelung mit den Eigentümern kommt, weil einer vielleicht auf wirtschaftliche Vorteile spekuliert. Dann leitet die zuständige Stelle das Verfahren per Beschluss ein, das eine Verfügungs- und Veränderungssperre zur Folge hat, wonach die Eigentümer ihr Grundstück dann nur noch mit behördlicher Zustimmung baulich verändern, teilen oder verkaufen dürfen (§51 BauBG). Zudem informiert der Beschluss über die Verteilungsmaßstäbe und Wertfestsetzungen. Erfolgt die Verteilung nach Flächen, erhalten die Eigentümer ähnlich große Grundstücke und müssen etwaige Vorteile finanziell ausgleichen. Erfolgt die Verteilung nach Wert, ist der Verkehrswert der Grundstücke maßgebend, wozu umfangreiche Bewertungen (vor und nach der Umlegung) erforderlich sind. Nicht selten kommt es darüber zum Streit bis zur Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht, weil unklar ist, welcher Verkehrswert die Basis für die Entschädigung bildet. Gerade in wachsenden Gemeinden, wo Wohnraum geschaffen werden muss, Baugrund aber immer knapper wird, sind Umlegungsverfahren ein Instrument zur Baulandmobilisierung. Entsprechend häufig sind Grundstückseigentümer damit konfrontiert. Statt abzuwarten bis sich die Gemeinde meldet, kann es jedoch lohnen, selbst aktiv zu werden und sich von einem Immobilienprofi hinsichtlich einer lukrativen Grundstücksverwertung beraten zu lassen. Aufgrund profunder Marktkenntnis sind sie häufig sehr frühzeitig über beabsichtigte Bauprojekte informiert und können den Kontakt zu Bauherren vermitteln.

Bietigheimer Zeitung vom 29.05.2021